Bir gayrimenkul yatırımının "iyi" olup olmadığını nasıl anlarsınız? Sadece evin fiyatına bakmak yeterli değildir. Önemli olan, o mülkün size ne kadar düzenli gelir getirdiği ve kendisi için harcanan parayı ne kadar sürede geri ödediğidir. Bu Kira Getirisi Verimliliği Hesaplayıcı, bir gayrimenkul yatırımının ne kadar karlı olduğunu anlamak için kullanılan en temel iki metriği hesaplar: Kira Verimliliği (Rental Yield) ve Amortisman Süresi (Payback Period). Bu sayede farklı yatırım seçeneklerini kolayca karşılaştırabilirsiniz.

Kira Getirisi Hesaplayıcı Nasıl Kullanılır?

1. Mülk Değerini Girin: Mülkün satın alma fiyatı ve varsa yapılan ilk masraflar (tadilat, emlakçı komisyonu, tapu masrafları vb.) dahil olmak üzere size olan toplam maliyetini girin.
2. Aylık Brüt Kira Gelirini Girin: Mülkten elde etmeyi planladığınız aylık, kesintisiz kira gelirini girin.
3. Yıllık Giderleri Girin (Opsiyonel): Daha hassas bir hesaplama için, o mülk için yapacağınız yıllık toplam masrafı girin. Bu masraflara Emlak Vergisi, zorunlu sigortalar (DASK), aidat ve tahmini bakım/onarım giderleri dahil edilebilir.

Sonuçları Anlamak

• Brüt Kira Verimliliği: Yıllık kira gelirinizin, mülkün toplam değerine olan oransal karşılığıdır. Giderler hesaba katılmadığı için farklı şehirlerdeki veya semtlerdeki mülkleri hızlıca karşılaştırmak için kullanışlı bir ilk göstergedir.
• Net Kira Verimliliği: Yıllık giderler düşüldükten sonra kalan net kiranın, mülk değerine olan oranıdır. Yatırımınızın gerçek karlılığını gösteren daha hassas ve önemli bir metriktir.
• Amortisman Süresi: Mülkün, kendisi için harcanan parayı, ürettiği net kira geliriyle kaç yılda geri ödeyeceğini gösterir. Emlak piyasasında genellikle "bu ev kendini xx yılda amorti ediyor" şeklinde ifade edilen en popüler yatırım geri dönüş süresi ölçütüdür.

Bu Hesaplama Neden Önemlidir?

Bu metrikler, duygusal kararlar yerine veriye dayalı yatırım kararları vermenizi sağlar:

• Objektif Karşılaştırma: Farklı fiyatlardaki iki evi karşılaştırırken, hangisinin kira getirisi potansiyelinin daha yüksek olduğunu görmenizi sağlar.
• Alternatif Yatırımlarla Kıyaslama: Elde ettiğiniz net kira verimliliği oranını, aynı parayı mevduat faizine veya başka bir yatırım aracına yatırdığınızda elde edeceğiniz getiri oranıyla karşılaştırabilirsiniz.
• Pazarlık Gücü: Bir mülkün amortisman süresi, bölge ortalamasından çok daha uzun çıkıyorsa, bu bilgiyi satıcıyla pazarlık yaparken bir argüman olarak kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: İyi bir kira verimliliği oranı kaçtır?

C: Bu, şehre, ülkeye ve piyasa koşullarına göre değişir. Türkiye'de genellikle brüt kira verimliliği için %4-%6 arası "iyi" olarak kabul edilirken, bu oran büyük şehirlerde daha düşük, gelişmekte olan bölgelerde daha yüksek olabilir.

S: İyi bir amortisman süresi ne kadardır?

C: Amortisman süresi için de benzer bir durum geçerlidir. Genellikle 15-20 yıl (180-240 ay) arası amortisman süreleri, bir gayrimenkul yatırımı için cazip olarak değerlendirilir.

S: Kredi taksitlerimi yıllık giderlere eklemeli miyim?

C: Hayır. Kredi ödemeleri, mülkün kendisinin değil, sizin finansman modelinizin bir gideridir. Kira verimliliği, mülkün kendi başına ne kadar karlı olduğunu ölçer. Kredi maliyetlerini hesaba katmak, yatırımın "nakit akışını" analiz etmek için farklı bir hesaplama gerektirir.

S: Kiracının olmadığı boş aylar hesaba katılıyor mu?

C: Bu basit hesaplayıcı, mülkün yıl boyunca dolu olduğunu varsayar. Daha hassas bir hesaplama için, "Aylık Brüt Kira Geliri" alanına, yıllık toplam kira beklentinizin 12'ye bölünmüş halini girebilirsiniz (örneğin, bir ay boş kalacağını tahmin ediyorsanız 11 aylık kira toplamını 12'ye bölerek).